อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคือ อะไร วัดมูลค่าอย่างไรตามมาตรฐาน TFRS by ณัฐวัฒน์CPA

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคือ อะไร วัดมูลค่าอย่างไรตามมาตรฐาน TFRS

โดย

สวัสดีครับ วันนี้จะมาพูดเกี่ยวอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ Investment Property (IP) ว่าคืออะไร วัดมูลค่าอย่างไร และกระทบอะไรบ้างในงบการเงิน ตามมาตรฐาน TFRS ทั่งฝั่ง PAE และ NPAE ครับ

ก่อนอื่นเลย อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงุทน ขอเรียกว่า IP มันก็คือ อสังหาฯตัวหนึ่งที่กิจการที่ไปถือครอง คาดหวังหลักๆด้วยกัน 2 อย่างคือ

กิจการคาดหวังการเพิ่มขึ้นของราคาสินทรัพย์ (เก็งกำไร)
กิจการคาดหวัง รายได้จากค่าเช่าเป็นผลตอบแทน

และรวมถึง อสังหาฯที่กิจการไปลงทถุนถือครอง แต่ยังไม่รู้วัตถุประสงค์แน่ชัดด้วย

ซึ่ง IP นี้จะต้องไม่ถูกนำมาใช้ตามปกติของกิจการ เช่น ห้ามนำมาเป็น ออฟฟิต เป็นต้น

ตัวอย่างของ IP เช่น

ที่ดิน ที่กิจการไปถือครอง โดยคาดหวังการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน
ที่ดิน ที่กิจการไปถือครอง แต่ยังไม่ระบุวัตถุประสงค์ใดๆ
อาคาร ที่กิจการครอบครองและปล่อยเช่า

แต่แต่แต่ บางกิจการ ที่ถือครองอสังหารริมทรัพย์ แต่ได้ค่าเช่าหรือ ได้กำไรจากการซื้อขาย ก็อาจไม่ถูกจัดเป็น IP เช่น

กิจการพัฒนาอสังหาฯ (เช่นแสนสิริ) ต้องมอง ที่ดินต่างๆที่ซื้อเข้ามาเป็นสินทรัพย์รอการพัฒนา และเป็นสินค้าคงเหลือ (ถือเพื่อขายตามปกติ)ต่อไป
อสังหาฯ ที่กิจการใช้ประโยชน์แก่พนักงานตัวเอง เช่น หอพักพนักงาน
อสังหาฯ ที่มีไว้ใช้งาน แต่รอการขาย
อสังหาฯ ที่ให้คนอื่นเช่า ภายใต้สัญญาเช่าการเงิน

หรือบางทีบางครั้ง เวลาเราจัดทำ งบการเงินรวม อาจจะต้องดูดีดีว่า อสังหาฯ ตัวนึงอาจเป็น IP ของบริษัทย่อยบริษัทนึง แต่ในระดับงบการเงินรวม อาจไม่ได้เป็น IP มักเกิดในพวก ออฟฟิตของกิจการ ที่ถือครองแยกต่างหากในบริษัทย่อย และปล่อยเช่า ให้แก่บริษัทต่างๆในเครือ ดังนั้น อาคารจะเป็น IP ในงบการเงินของบริษัทหนึ่ง แต่ในภาพ งบการเงินรวม หรือ Consolidation แล้วจะมองว่าอาคารนั้น เป็นสินทรัพย์ถาวร ทั่วๆไปนั่นเอง

การบันทึกบัญชีตาม TFRS for PAE และ NPAE

ก่อนหน้าปี 2563 IP จะวัดมูลค่าต่างกันใน กิจการที่มีส่วนได้เสียสาธารณะ(PAE) และ กิจการที่ไม่มีส่วนได้เสียสาธารณะ(NPAE)

แต่ในปัจจุบัน สภาวิชาชีพบัญชีได้อนุญาตแล้วให้กิจการ NPAE สามารถตีราคาตลาดของ IP ได้เช่นเดียวกับ PAE

ดังนั้น เมื่อเริ่มแรกกิจการลงทุนซื้อ IP มาเท่าไหร่ก็รับรุ้ตามมูลค่าที่จ่ายไป

แต่หาก IP มีราคาตลาดเพิ่มขึ้น เช่น วันดีคืนดี มีรถไฟฟ้ามาจอดหน้าที่ดิน

วันนั้น กิจการก็สามารถไปจ้างผู้ประเมินราคา หรือหาราคาตลาดที่น่าเชื่อถือ มารับรู้เข้าไปในงบการเงินได้เช่นกัน

ผลคือ งบการเงินจะอลังการมากขุึ้น หรือถ้ากิจการ NPAE ใดเป็นสายไม่อยากโชว์ของ แม้ว่าราคาที่ดินนั้นแพงกว่าต้นทุนมากๆ

ก็อาจเลือกใช้ ราคาทุน ในการรับรู้ต่อไปได้ และสามารถเปิดราคาตลาดในหมายเหตุงบการเงินแทนได้เช่นกันครับ

.อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคือ

IP สามารถโอนถ่ายไปเป็นสินทรัพย์อื่นในงบการเงินได้อย่างไร ?

IP สามารถถูกจัดประเภทรายการใหม่ในงบการเงินได้ เช่น

เปลีย่นมาเป็น อาคาร คิดค่าเสื่อมฯตามปกติ หาก กิจการนำ IP มาใช้ในกิจการเอง
ทำสัญญาเช่าแบบการเงิน กับกิจการอื่นเป็นต้น

มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 40 ให้ทางเลือกในการวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตาม วิธีมูลค่ายุติธรรมหรือวิธีราคาทุน

แล้วถ้าราคาขึ้น บันทึกอย่างไร

เช่น กิจการลงทุนที่ดิน ซึ่งหวังการเพิ่มขึ้นของราคาที่(จัดเป็นIP) ราคาทุนคือ 1 ล้านบาท วันดีคืนดีท่านนายกลุงต้อม มีนโยบายรถไฟฟ้ามาลงข้างหน้าที่ดินทำให้ราคาประเมินที่ดินกลายเป็น 10 ล้านบาท