การรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ของกิจการ NPAE พร้อมเงื่อนไขที่ต้องปฏิบัติ

โดย

สวัสดีครับ วันนี้จะมาเล่าถึง เงื่อนไข การรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ของ🔻กิจการที่ไม่ได้มีส่วนได้เสียสาธารณะ หรือ NPAE🔻 ซึ่งเราๆคงทราบกันดีอยู่แล้วว่า กิจการ NPAE นั้น มี 3 ทางเลือกใน การรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ คือ

👉1. รับรู้ทั้งจำนวนเมื่อโอนกรรมสิทธิ

👉2. รับรู้รายได้ตามอัตราส่วนงานที่ทำเสร็จ

👉3. รับรู้รายได้ตามค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ

แต่อย่างไรก็ตาม การที่กิจการ NPAE จะเลือกวิธีที่🔹 2 และ 3 🔹(ตามอัตราส่วนงานที่ทำเสร็จ และตามค่างวดที่ถึงกำหนด) ได้นั้น หลายๆท่านอาจจะลืมว่า มาตรฐาน NPAE กำหนดเงื่อนไขว่า ❤กิจการต้องเข้า 9 เงื่อนไขนี้ด้วย❤ ถึงจะเลือกใช้ทั้ง 2 วิธีนี้ได้ …. ซึ่งผมคิดว่ากิจการ NPAE ส่วนมากรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ด้วย 2 วิธีนี้ มากกว่าที่จะ รับรู้ทั้งจำนวนเมื่อโอนกรรมสิทธิ เพราะ เงื่อนไขของสรรพากรนั่นเอง ที่บอกว่าถ้าจะรับรู้ทั้งจำนวนเมื่อโอนได้ ต้องเป็นการ ขาย และ ส่งมอบ ภายในปีเดียวกัน (ทป1/2528 ข้อ 3❤) ดังนั้นมันยากมากที่จะขายบ้าน และโอนภายในปีเดียวกัน เว้นแต่ว่า กิจการท่านเป็นแบบ สร้างเสร็จแล้วขาย 100% ก็อาจทำได้🔻

เอาล่ะครับ เรามาดู ❤9 เงื่อนไข❤กันว่ามีอะไรบ้าง ที่กิจการต้อง Meet Criteria ถึงจะเลือกวิธี รับรู้รายได้ตามอัตราส่วนงานที่เสร็จ หรือ รับรู้รายได้ตามค่างวดที่ถึงกำหนดชำระได้

📌1. การขายเกิดขึ้นแล้ว

✨ข้อนี้อ่านจบก็ หืม อิหยังวะ เพราะก็ต้องขายแล้วสิถึงจะมาคุยกันตรงนี้ได้ แต่มาตรฐานก็ ขยายความเพิ่มเติมว่า การขายที่เกิดขึ้นแล้วเนี่ย ในมิติของห้องชุด(คอนโด) หมายถึง ต้องขายให้ได้มากกว่า 40% ของพท้นที่ที่เปิดจอง นั่นเอง

📌2. ผู้ซื้อไม่มีสิทธิเรียงเงินคืน

✨แน่นอนว่าหลายๆครั้งที่ เราจะซื้อบ้านหรือคอนโด แล้วต้องวางเงินจอง เงินตรงนี้ จะถูกรัดแน่นด้วยสัญญา ว่าไม่ให้เราขอเงินคืนนั่นเอง

📌3. ผู้ซื้อผู้ขาย มีความเป็นอิสระต่อกัน

✨ข้อนี้(ผมคิดว่า) เกิดขึ้่นเพราะหากผู้ซื้อและผู้ขาย เกี่ยวข้องกัน หรือ Control กันได้ ก็จะสามารถตกแต่งกำไร เพิ่มหรือลดรายได้ตามแต่ตกลงกันในสัญญานั่นเอง

📌4. เงินวางเริ่มแรกและค่างวดของผู้ซื้อต้องมีมากกว่า 20% ของราคาขายตามสัญญา

✨เงินดาวน์หรือเงินวางก้อนแรก ต้องมากพอที่จะเกิดการซื้อขายแน่ๆ

📌5. ผู้ขายมีความสามารถเก็บเงินได้ตามสัญญา

✨อันนี้ก็ตรงตัวครับผม คนขายต้องเก็บเงินให้ได้ เพื่อที่จะให้การก่อสร้างดำเนินการต่อไปได้จนเสร็จนั่นเอง

📌6. งานพัฒนาและก่อสร้างของผู้ขายได้ผ่านขั้นตอนเบื้องต้นแล้วมากกว่า 10% ของงานก่อสร้างตามโครงการที่เสนอขาย

✨ฟังเพลินๆก็ปกติ แต่ส่วนมากกิจการ มักจะเหมารวมว่าไอ้ 10% เนี่ยรวมตั้งแต่การออกแบบ การเข้าถม การปรับพื้นผิวส่วนกลางทั้งหมด ทำให้ในทางปฏิบัติ 10% นี่ยังไงก็ถึง ไม่มีปัญหาต่อกิจการครับ

📌7. ผู้ขายมีความสามารถทางการเงินที่ดี

✨จะสังเกตุว่าหลายๆข้อ ถูกกำหนดเพื่อจุดประสงค์เดียวกันคือ การก่อสร้างสามารถไปต่อได้ตลอดลอดฝั่ง ข้อนี้ก็เช่นกัน เพราะถ้าไม่มีอะไรมาให้ความมั่นใจแล้ว การก่อสร้างก็แล้วขาย ก็ไม่อาจมองทั้งภาพรวมจนเสร็จได้ อาจหยุดกลางทางเสียก่อน ไม่ว่าเหตุผลนั้นมาจากฝั่งผู้ซื้อหรือขายครับ

📌8. การก่อสร้างได้ก้าวหน้าไปด้วยดี

✨มาตรฐานใช้คำนี้จริงๆ แต่ในทางปฏิบัติ ยังไม่เคยเห็นใครบอกว่า ก้าวหน้าไปด้วยไม่ดี เป็นยังไงนะครับผม

📌9. ข้อสุดท้าย ผู้ขายสามารถรับเงินจากการขายและต้นทุนที่ใช้ไปอย่างมีหลักเกณฑ์ ทั้งนี้ต้นทุนทีป่ระมาณไว้จะต้องปรับปรุงอย่างน้อยปีละครั้ง หรือมีการเปลี่ยนแปลงของต้นทุนอย่างมีสาระสำคัญ

✨ยาวมากเลย แปลเป็นภาษาไทยอีกที ก็คือ ทำตารางคุมแต่ละจ้อบ แยกฝั่งรายได้ว่าเก็บมาได้เท่าไหร่จากลูกค้า และฝั่งรายจ่ายว่า จ่ายไปแล้วเท่าไหร่เทียบกับ ประมาณการต้นทุนทั้งหมด , และต้องประมาณต้นทุนทั้งหมดใหม่ทุกๆสิ้นปี หรือเมื่อวัสดุก่อสร้างแพงขึ้นมากๆ(ทำให้ต้นทุนเดิมเพี้ยนมาก)นั่นเอง

ครบแล้ว 9 ข้อครับ 🤪 ที่จำต้องผ่านเกณฑ์กันก่อนสำหรับกิจการ NPAE ก่อนที่จะเลือกรับรู้รายได้ ตามอัตราส่วนงานที่ทำเสร็จ และตามค่างวดที่ถึงกำหนด

ส่วนกิจการใดที่รับรู้โดยวิธี รับรู็ทั้งก้อนเมื่อโอน ก้ไม่ต้องสนใจ 9 เงื่อนไขนี้ แต่ท่านต้องไปดู 📣ทป1/2528 ให้ดีๆ เพราะถ้ารับรู้ทั้งก้อนเมื่อโอนกรรมสิทธิ ท่านจำเป้นต้องปรับปรุงแบบ 📣ภงด50 ตามเกณฑ์สรรพากรด้วยนั่นเอง

🔻🔻สวัสดีครับ🔻🔻

โดย

REF

TFRS NPAE